Виды и методы профессиональной оценки рыночной стоимости недвижимости

Недвижимость, находящаяся в собственности граждан и юридических лиц, может быть объектом различных сделок: продажа, аренда, обмен, дарение и т.д. Перед проведением сделки и возникает необходимость провести оценку стоимости недвижимости. Оценка может проводиться государственными органами и частными организациями в зависимости от её целей.

Выделяют следующие виды стоимости недвижимости:

  • Рыночная – стоимость, по которой наиболее вероятно продать или купить конкретное недвижимое имущество без учёта чрезвычайных обстоятельств.
  • Арендная – справедливая цена арендной платы за жилое или нежилое помещение.
  • Залоговая – на ее основании банк определяет размер кредита, который можно выдать под залог недвижимости.
  • Страховая – максимальная сумма полных выплат при наступлении страхового случая.
  • Ликвидационная стоимость – цена недвижимости, в случае необходимости продать её быстрее, чем это происходит обычно с аналогичными помещениями.

Когда нужна оценка недвижимости

Порядок проведения оценки регулируется Законом «Об оценочной деятельности в РФ» (№135 от 29.07.1998). В частности ст.8 содержит перечень случаев, когда перед проведением сделки стороны обязаны оценить недвижимое имущество:

  • При осуществлении сделок с недвижимостью, находящейся в собственности государства (приватизация, передача в аренду и т.д.);
  • При предоставлении ипотечного кредита;
  • При изъятии недвижимости у граждан или коммерческих предприятий для нужд государства (оценка проводится в случае не достижения согласия о стоимости компенсации);
  • При рассмотрении судебных дел, где спорным объектом выступает недвижимость и стороны не могут прийти к консенсусу относительно её стоимости (раздел имущества при разводе, между наследниками и т.д. — больше о разделе приватизированной квартиры при разводе узнайте из статьи https://realtyinfo.online/5778-varianty-protsess-razdela-privatizirovannoi-kvartiry-pri-razvode).

Кроме этого по своему усмотрению лица могут прибегнуть к независимой оценке недвижимости в случае:

  • Реорганизация юридического лица. Оценка нужны для определения стоимости активов компании.
  • Продажа квартиры, принадлежащей нескольким сособственникам. Помощь оценщика может понадобиться, если владельцы не могут самостоятельно договориться о цене.

Если оценка недвижимости необходима при получении наследства, в случае дарения недвижимости либо приватизации жилья, то лучше рассчитать инвентаризационную стоимость, поскольку она гораздо ниже рыночной. Справку об инвентаризационной стоимости объекта недвижимости можно получить, обратившись в БТИ по месту жительства.

Какие документы нужны для оценки недвижимости

  • Документы о праве собственности на объект проверки;
  • Технический (для помещений) и кадастровый (для земельных участков) паспорта;
  • Информация о наличии или отсутствии обременений на недвижимости (это могут быть сервитуты или право проживания в квартире других лиц – для оценки жилой недвижимости). Как проверить недвижимость на обременение, читайте здесь;
  • Сведения о тратах на содержание помещения (коммунальные платежи, налоги и т.д.);
  • Сведения о собственнике имущества (для физических лиц – паспорт, для юридических лиц – устав, ИНН, свидетельство ОГРН, решение о назначении руководителя).

Для оценки стоимости коммерческой недвижимости также понадобятся:

  • Инвентарные карточки, содержащие информацию о дате ввода в эксплуатацию, стоимости объекта на тот момент и амортизационных отчислениях;
  • Бухгалтерская справка о балансовой стоимости объекта с указанием степени износа;
  • Налоговая ставка на объект оценки.

Этапы оценки недвижимости

Для начала нужно определиться с субъектом, который будет проводить оценку. Если стоимость недвижимости необходимо установить для получения банковского кредита, то список организаций или индивидуальных оценщиков выдадут в банке. В случае, когда потенциальные кредитополучатели воспользуются услугами других оценщиков, время для принятия банком решения о выдаче кредита значительно возрастёт, так как служба безопасности будет проводить проверку в отношении организации, проводившей оценку.

Лицензия на работу
Выбранная для оценки недвижимости компания должна иметь лицензию на проведение оценочных работ. По завершении оценки специалист подшивает в отчет копию своего сертификата эксперта, ставит свою подпись и печать организации.
Выбранная для оценки организация проводит следующие этапы определения стоимости недвижимости.
  1. Подготовительный этап включает:
    • Точное описание объекта недвижимости и причин, по которым понадобилась его оценка;
    • Установление собственника объекта и проверка его имущественных прав;
    • Определение вида стоимости, которую необходимо рассчитать (например, оценка рыночной стоимости квартиры);
    • Согласование даты и времени проведения оценки.
  2. Предварительный осмотр недвижимости и составление плана оценки:
    • Определение сведений, которые нужно будет установить в ходе оценки, и определение технических средств, которые для этого потребуются;
    • Написание плана оценки;
    • Заключение договора между заказчиком и исполнителем.
  3. Проведение работ по сбору данных для оценки
    • Получение необходимых документов от собственника недвижимости и их анализ;
    • Фотографирование, видеосъемка объекта и использование других технических средств для определения стоимости.
  4. Непосредственно независимая оценка стоимости квартиры или дома:
    • Анализ собранных материалов с применением затратного, сравнительного и доходного метода;
    • Вывод об итоговой стоимости недвижимости.
  5. Составление отчёта – письменного документа, в котором на основании собранных данных оценщик высказывает своё экспертное мнение о стоимости объекта. К отчёту прилагаются все собранные документы. Оценщик лично подписывает документ и удостоверяет его своей печатью.

Смотрите в следующем видео об оценке недвижимости

Методы оценки

Оценка жилой и коммерческой недвижимости проводится 3 методами:

  1. Сравнительный. Представляет собой сбор информации о ценах на аналогичные объекты недвижимости. На основе их анализа и сравнения оценщик делает вывод о стоимости конкретного недвижимого имущества.
  2. Доходный. Оценка недвижимости осуществляется исходя из суммы дохода, которую новый владелец может получить распоряжаясь имуществом (например, сумма арендной платы).
  3. Затратный. При этом подходе оцениваются затраты, которые будут необходимы новому собственнику на ремонт, восстановление объекта недвижимости, учитывая его износ.

Для каждого подхода специалист использует определённые методики, на основе которых выводит среднюю окончательную стоимость недвижимого имущества.

Возник вопрос насчет оценки недвижимости? Задайте его в комментариях
Scroll to Top