Основные правила сдачи квартиры в аренду и уплата налога на доход

Многие собственники жилых квадратных метров практикуют сдавать их во временное пользование другим людям. Но не все делают это правильно, зачастую нарушая по незнанию закон. Рассмотрим, как официально сдать квартиру в аренду, не нарушая при этом российское законодательство.

Правовое регулирование акта сдачи квартиры в аренду

Законы РФ не запрещают гражданам сдавать принадлежащую им жилплощадь во временное пользование другим лицам с получением денежного вознаграждения. Этот процесс регламентируется законом, а именно статьей 671 Гражданского Кодекса (ГК) и Жилищным Кодексом (ЖК) Российской Федерации.

Юридическая терминология и нормы законодательства разделяют процесс аренды и найма. Аренда – это акт сдачи недвижимости, совершаемый между юридическими лицами (гл. 34 ГК РФ). Найм – тот же процесс при условии, что наниматель является физическим лицом. Поэтому правильной формулировкой сдачи квартиры во временное пользование за денежное вознаграждение является формулировка «сдача в наем». Учитывая тот факт, что для рядовых граждан данные понятия идентичны, в нашей статье мы будем употреблять обе формулировки.

Составление договора найма

Договор найма (аренды) – это документ, удостоверяющий, что наймодатель предоставил данную жилплощадь нанимателю на определенных условиях. Официально составленный договор гарантирует возможность обращения в судебные инстанции при недобросовестном выполнении нанимателем своих обязанностей.

Составляется данный документ в произвольной форме в 3 экземплярах, подписывается обеими сторонами. Один экземпляр остается у наймодателя, другой – у съемщика, третий понадобится в качестве приложения при оформлении налоговой декларации. Заверять у нотариуса договор найма между физическими лицами не нужно.

При оформлении типового договора аренды квартиры обязательно должны быть учтены некоторые нюансы.

Рассмотрим, как правильно составить договор аренды квартиры (образец), какие пункты непременно должны быть в договоре:

1) Дата и место (населенный пункт) составления документа;
2) все данные о наймодателе и нанимателе, а именно:

  • фамилия, имя, отчество,
  • номер, дата выдачи паспорта,
  • адреса регистрации (прописки) сторон;

3) описание сдаваемой недвижимости:

  • точный адрес,
  • количество комнат,
  • общая и жилая площадь,
  • кадастровый или иной номер, указанный в свидетельстве о праве собственности;

4) срок предоставления жилплощади в наем. Данный период должен быть меньше календарного года (хоть на 1 день). Указание срока от 1 года и выше предусматривает обязательную регистрацию сделки в Росреестре;

5) стоимость сдачи жилья в пользование с указанием порядка платежей (ежемесячно, поквартально и т. д.) и способ оплаты (наличными, переводом на карточку, почтовым перевод и т. д.);

6) форма и способ оплаты коммунальных расходов;

7) права и обязанности сторон. Данный пункт должен содержать моменты, которые обязательны для выполнения сторонами, вплоть до ежедневной поливки любимого цветка наймодателя, если это важно для него;

8) личные подписи сторон с расшифровкой;

9) указание на наличие акта приема-передачи жилплощади и имущества, а также каких-либо дополнительных соглашений.

Если собственник сдает свою квартиру в аренду с намерением в дальнейшем продать ее квартиросъемщику, то также необходимо составить договор, но он будет отличаться от обычного. Это будет договор аренды квартиры с правом выкупа, который в обязательном порядке составляется с помощью юриста и в котором указывается способ выкупа жилья.

Риски сдачи жилья без оформления договора

Гражданин, сдающий свою недвижимость для проживания посторонним людям без оформления официальных документов, рискует попасть в неприятную ситуацию.

Перечислим некоторые из проблем, которые могут возникнуть:

  • в квартире могут поселиться не те люди, которым изначально сдавалось жилье;
  • нелегальные наниматели могут использовать недвижимость не по назначению. Например, использовать как перевалочный пункт для грузов или подпольного производства какого-либо товара;
  • расходы наймодателя по содержанию жилья могут значительно увеличиться, если письменно не обговорена оплата коммунальных услуг. Например, съемщики квартиры могут часами разговаривать по телефону по междугороднему или международному тарифу и т. п.;
  • наниматели могут испортить имущество, нанести повреждения помещению. Принудить съемщиков компенсировать затраты на восстановление без официального договора вряд ли получится;
  • возможное уведомление налоговых органов третьими лицами о незаконной сдаче жилья и неоплате налога с полученного дохода.

Как правильно сдать квартиру и обезопасить себя от финансовых потерь смотрите в следующем видео

Документы, необходимые при найме

Обе стороны сделки найма должны быть уверены, что все действия происходят по обоюдному согласию и без нарушения закона. Поэтому, перед тем, как составлять договор, сторонам необходимо иметь на руках следующие документы:

  • паспорта или иные документы, удостоверяющие личности наймодателя и нанимателя;
  • официальное свидетельство того, что данная жилая площадь на законных основаниях принадлежит наймодателю. Это могут быть:
    • свидетельство права собственности,
    • свидетельство правообретения, на основании которого жилье принадлежит наймодателю (право наследования, регистрация сделки купли-продажи). Стоит отметить, что с 01.01.2017 года свидетельство о праве собственности не выдается. Основным документом является свидетельство на правоприобретение (наследование, дарение, покупка и т. д.).

Поскольку квартиросъемщик также рискует при аренде жилья, он обязан обезопасить себя, проверив арендодателя и его квартиру. На что следует обратить внимание при аренде квартиры нанимателю, узнайте из статьи https://realtyinfo.online/7210-rekomendatsii-kak-arendovat-kvartiru.

Если наниматель желает убедиться в том, что жилая собственность действительно принадлежит наймодателю, то он может сделать запрос в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Данное понятие введено с 01.01.2017 года, оно пришло на смену аббревиатуры ЕГРП при слиянии ЕГРП и гос. реестра недвижимости (ГРН). О том, как получить интересующую кадастровую информацию о какой-либо недвижимости, вы можете узнать на нашем интернет-портале, о получении сведений из ЕГРП читайте тут.

Акт приема-передачи имущества и расписка в получении денег

Данные документы необходимы сторонам для устранения возможных причин для претензий. Расписка в получении денег наймодателем за определенный период проживания нужна нанимателю для фиксирования акта оплаты. Документ остается у нанимателя.

Расписку нужно составлять в 1 экземпляре, в ней должна быть указаны:

  • сумма оплаты;
  • период, за который выплачены деньги;
  • адрес недвижимости, за которую произведена оплата;
  • расписка получателя денег в том, что он получил указанную сумму и претензий не имеет;
  • дата составления документа;
  • подпись наймодателя с расшифровкой.

Скачать образец расписки о получении денег

Акт приема-передачи не является обязательным и не имеет юридической силы, но для спокойствия наймодателя его можно составить. Данный документ содержит описание недвижимости и имущества, в ней расположенного. Как показывает практика, детально описать мебель, технику и т. п. невозможно, если вы не профессиональный оценщик. Можно ограничиться перечислением предметов имущества и характеристикой их состояния. Акт составляется в 2 экземплярах, подписывается обеими сторонами, и прикладывается к договору найма. Об акте приема-передачи квартиры при продаже можете прочитать здесь.

Скачать акт приема-передачи имущества

Уплата налога на доход от сдачи квартиры

Рассмотрим ситуацию, в которой наймодателем является физическое лицо. Уплата налогов индивидуальным предпринимателем (ИП) с различными формами налогообложения – это совсем другая история.

Законодательством Российской Федерации предусмотрено, что всякий гражданин, получающий какой-либо доход, обязан платить налог от этого дохода в казну государства. Данный налог имеет название налога на доход физических лиц (НДФЛ), в нашей стране он составляет 13 %.

Еще один вариант
У собственника квартиры есть право зарегистрировать ИП, указав видом деятельности сдачу в аренду жилых помещений. В этом случае будет действовать упрощенная схема налогообложения, и арендодатель будет уплачивать налог размером 6 процентов от полученного от сдачи жилья дохода.
Сдача квартиры или другой недвижимости в найм (аренду) за денежное вознаграждение – это получение дохода. Следовательно, за каждый год (или его часть), когда гражданин сдает квартиру внаем, он обязан 1 раз в год предоставлять в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ. После предоставления отчетности гражданин обязан оплатить налог в размере 13 % от полученного дохода. Для нерезидентов РФ эта сумма составляет 30 %. Следует взять на заметку: при сдаче жилья в наем родственникам или знакомым по договору безвозмездного использования, налог платить не нужно, так как отсутствует факт получения дохода.

Статья 122 Налогового Кодекса (НК) РФ предписывает, что невыполнение данного обязательства грозит гражданину штрафом в 20 % от неуплаченного налога и выплатой непосредственно просроченного платежа.

Проверка нанимателя

Впрямую проверить личность нанимателя можно только одним способом – просмотром его паспорта. Для информированности о платежеспособности клиента можно попросить показать справку 2-НДФЛ с места работы. Этот документ содержит сведения о размере заработной платы нанимателя. Предоставление такой справки – сугубо добровольное. Клиент не обязан ее показывать.

Наймодатель может самостоятельно, без участия нанимателя, проверить наличие у того задолженности, зафиксированной в Службе судебных приставов. Это можно сделать на сайте fssprus.ru.

В видео практические советы арендодателю по сдаче в аренду собственной квартиры

Процесс сдачи квартиры в наем: поэтапное описание

Вкратце рассмотрим правила сдачи квартиры в аренду:

  • 1 этап – подготовка помещения к сдаче. Следует сделать, при необходимости, небольшой косметический ремонт, вывезти из квартиры все личные вещи: одежду, документы и т. д.;
  • 2 этап – поиск съемщика. Квартиросъемщика можно найти по личной рекомендации, разместив объявления в газете и в интернете (например, на сайтах «Avito» и «Domofond»);
  • 3 этап – показ жилья потенциальному съемщику. Если клиент намерен снять квартиру, следует проверить его документы, обговорить детали найма;
  • 4 этап – заключение договора, подписание акта приема-передачи, получение денег за определенный обговоренный период времени, составление расписки о принятой оплате;
  • 5 этап – вселение нанимателя на сданную жилплощадь.
По вопросам сдачи квартиры в аренду юрист проконсультирует вас в комментариях к статье
Scroll to Top