Составляем правильный предварительный договор купли продажи недвижимости

Предварительный договор купли-продажи квартиры заключается в случае, если продавец и покупатель недвижимости достигли принципиального согласия о сделке, но по различным причинам не могут подписать основное соглашение. Содержание и процедура заключения такого договора регулируется статьей 429 Гражданского кодекса РФ.

Подготовка к подписанию

Прежде чем подписывать договор, будущему покупателю стоит удостовериться в наличии всех необходимых для продажи недвижимости документов, а именно:

  1. правоустанавливающий документ на объект недвижимости (купля-продажа, дарственная и т.д.);
  2. свидетельство о регистрации прав собственности;
  3. кадастровый и технический паспорта;
  4. справка о прописанных лицах;
  5. разрешение органов опеки, когда собственником является несовершеннолетнее лицо.

Стороны на момент заключения соглашения должны быть правоспособны и дееспособны.

Содержание договора

Подписывая предварительный договор, покупатель и продавец возлагают на себя обязательство подписать в будущем основной. Документ оформляется и не подлежит обязательному заверению у нотариуса в обязательном порядке, но может удостоверяться по желанию сторон, если договор купли-продажи стороны также планируют заверять. Договор не подразумевает передачу права собственности, поэтому регистрировать его в госреестре не нужно. Текст соглашения должен содержать всю информацию, важную для купли-продажи.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать такую информацию:

  • Дата и место заключения.
  • Реквизиты сторон. Для физического лица указывается ФИО, адрес прописки и проживания, а также данные паспорта или другого документа, который удостоверяет личность. Для юридического лица – наименование, КПП, ИНН, должность и ФИО уполномоченного лица. Если недвижимость находится в совместной или долевой собственности, нужно указать всех собственников. В противном случае, лица, не участвующие в подписании, могут инициировать признание договора недействительным.
  • Предмет договора. Подробно указывается вся идентификационная информация по квартире: адрес, количество этажей в доме, этаж, площадь, ссылка на правоустанавливающий документ. Если есть какие-либо особые моменты в техническом состоянии недвижимости, их также целесообразно указать.
  • Цена квартиры и порядок расчетов: оформление задатка или аванса, процедура передачи денег при сделке с недвижимостью (наличными или перечисление на расчетный счет с указанием реквизитов), использование банковской ячейки или аккредитива.
    Если на квартире есть обременение
    Если вы не планируете выкупать такую квартиру, перед подписанием договора необходимо убедиться, что обременение снято. В этой статье можно узнать, как снять обременение с недвижимости

    Крайний срок, до которого нужно подписать договор купли-продажи. Если это не указано, то его необходимо оформить в течение одного года после подписания предварительного соглашения.
  • Отсутствие обременения и прав третьих лиц.
  • Штрафные санкции за отказ одной из сторон продавать или покупать недвижимость.
  • Указание стороны, которая несет расходы, связанные с оформлением предварительного и основного договора.

В случае, когда недвижимость приобретается с привлечением ипотечного кредита, то это необходимо указывать в тексте договора.

Если собственником недвижимости или ее доли является несовершеннолетнее лицо, то документ подписывает уполномоченный представитель.

Договор может быть подписан доверенным лицом собственника на основании письменной доверенности.

Стороны вправе по обоюдному согласию внести изменения в договор путем оформления дополнительного соглашения.

Особенности содержания предварительного договора купли-продажи земельного участка

Документ оформляется, основываясь на тех же принципах, что и при покупке недвижимости. Необходимо указать подробную идентификационную информацию, в том числе адрес, кадастровый номер, площадь и целевое назначение. Также продавец обязан предъявить кадастровый паспорт. Его реквизиты необходимо указать в предварительном договоре.

Перед подписанием соглашения стоит в обязательном порядке удостовериться, что назначение участка соответствует планируемому использованию.

Обязательно указывается в договоре факт наличия договора аренды или сервитута на земельный участок.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры

В соответствии со статьей 450 ГК РФ, договор может расторгаться по согласованию сторон. Соглашение о расторжении заключается в той же форме, что и предварительный договор. То есть, если он заверялся нотариально, то соглашение также подлежит удостоверению.

Если одна из сторон уклоняется от выполнения взятых на себя обязательств, то, согласно п.4 ст.445 ГК РФ, вторая сторона имеет право подать иск в суд с целью заключения договора в принудительном порядке. В такой ситуации основной договор считается заключенным на условиях, которые прописаны в самом решении суда, и действует с момента вступления в силу такого решения.

Разбираем понятие предварительного договора и его риски в видео ниже:

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости по инициативе одной из сторон происходит после оплаты штрафных санкций, которые предусмотрены в соглашении. При этом сторона, которая отказывается от сделки, должна уведомить об этом вторую сторону в письменном виде. Если стороны не достигли договоренностей, то инициатор может обратиться в суд по истечении срока, указанного в предложении о расторжении. Когда срок не указан – через 30 дней после уведомления.

Таким образом, расторгнуть договор в одностороннем порядке невозможно. Это делается по согласованию сторон или по решению суда.

Чтобы получить консультацию специалиста задавайте вопросы ниже в комментариях
Scroll to Top