Необходимые документы и правовая основа оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Сумма налога, уплачиваемого за земельный участок, находящийся в собственности физ. или юр. лица, рассчитывается (начиная с 2013 г.), исходя из кадастровой стоимости. Это оговорено в ст. 375, 390, 402 Налогового Кодекса РФ. Кадастровая оценка производится на основе усредненных статистических данных, а потому может иметь существенную погрешность. Порой сумма оценки кажется неоправданно высокой. Рассмотрим, в каких случаях возможно изменение кадастровой стоимости земельного участка и пошаговый алгоритм необходимых действий для оспаривания стоимости.

Когда допустимо оспаривание кадастровой стоимости земли

Каждый собственник, предполагающий, что кадастровая стоимость его земли завышена, может ее оспорить в законном порядке (Закон №135 Ф-3).

Кто и когда может подать заявление на пересмотр стоимости

  • собственник земельного участка (физическое или юридическое лицо). Это можно сделать в течение 5 лет с момента установления оспариваемой кадастровой стоимости, если собственник не был уведомлен об изменении стоимости его участка. 6 месяцев отведено собственнику, если он знал о новой кадастровой оценке;
  • бывший собственник может подать заявление, если его не устраивает налогооблагаемая база. Сделать это он может до 31 декабря того года, в котором он перестал быть собственником земли;
  • арендатор земельного надела, если арендная плата рассчитывается в зависимости от кадастровой стоимости земли. Если участок принадлежит частному лицу, арендатору необходимо иметь письменное согласие собственника на проведение процедуры оспаривания стоимости;
  • потенциальный собственник (или арендатор), имеющий первоочередное право на выкуп (или аренду) земельного участка, если сумма сделки находится в зависимости от его кадастровой стоимости.

Основания для пересмотра

Существует ряд объективных причин, по которым можно добиваться снижения кадастровой стоимости земли.

Порядок оспаривания
Прочитать о вариантах судебного и несудебного снижения кадастровой стоимости можно в этой статье

    • Фактические ошибки, допущенные в ходе первоначальной оценки:

    • неверно указано место расположения участка,
    • неправильно оформлен вид землепользования,
    • ошибочно указана площадь (неверно установленные границы участка),
    • не зафиксировано обременение (при обременении любого вида при расчете кадастровой стоимости используется понижающий коэффициент).
    • Официально зафиксированные собственником изменения:

    • вида землепользования,
    • категории земли,
    • изменения площади участка в меньшую сторону
  1. Обнаружение порчи земли, находящейся в собственности (снижение эффективности плодородного слоя) вследствие воздействия каких-либо факторов, например – в результате стихийного бедствия.
  2. Завышение кадастровой стоимости. Это может произойти, потому что расчет проводится массово, без учета нюансов, понижающих стоимость земельного надела. Например, овраг, пересекающий участок, неровные границы, болотистые участки и т. д.

Кто имеет право оценивать землю

Самодеятельность, в таком деле как снижение кадастровой стоимости земельного участка, недопустима. Именно поэтому проводить повторную оценку должен только оценщик, отвечающий следующим требованиям:

  • он должен быть членом СРО (саморегулируемой организации) оценщиков;
  • ему нужно застраховать свою ответственность по производимым действиям.

Иначе заключение, данное оценщиком, не будет являться доказательством при судебном разбирательстве.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка: порядок действий

Процесс пересмотра существующей кадастровой стоимости требует внимательности и терпения. Это процедура касается бюрократического государственного аппарата, поэтому каждый шаг занимает существенное количество времени. Стоит учитывать, что практически все документы, необходимые для изменений, платные.

Шаг №1: рыночная оценка земельного надела

Перед тем, как оспорить кадастровую стоимость земли, необходимо удостовериться, что эта сумма не превышает рыночную. Если такое положение все же имеет место быть, то суд может приравнять кадастровую оценку к рыночной (ст. 24.18 Закона 135Ф-3). Существует один нюанс: обе оценки должны быть сделаны в один и тот же период времени. Например, кадастровая стоимость была установлена в июне 2016 года, значит, и рыночную оценку нужно брать за тот же период.

Кстати, знаете ли Вы, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной? Ответ читайте в этой статье https://realtyinfo.online/4044-opisanie-kadastrovoi-stoimosti-obekta-nevizhimosti

Шаг №2: оценка земли независимым оценщиком

Нужно заключить договор с оценщиком. Он проведет обследование земельного участка и даст письменное заключение об оценке рыночной стоимости земли. Если этот показатель меньше кадастровой стоимости более чем на 30 %, то в этом случае необходимо заключение о рыночной стоимости от нескольких независимых оценщиков.

Шаг №3 – обязателен только для юридических лиц: досудебное разбирательство

Данный этап называется административным и обязателен для юридических лиц и возможен (но не обязателен) – для физических.

Перед подачей заявления в суд о снижении кадастровой стоимости земельного участка, юридическое лицо обязано рассмотреть вопрос в комиссии в территориальном органе РосРеестра. Это оговорено в ст. 28.18 Закона 135 Ф3. Если комиссия отказала в рассмотрении заявления или не рассмотрела его в течение 1 месяца, то тогда юр. лицо может подавать иск в суд, но не позднее 10 дней после получения отказа. Физическое лицо так же вправе воспользоваться данной возможностью.

Перечень подаваемых в комиссию документов тот же, что и при обращении в суд. Рассмотрим их ниже.

Шаг №4: судебное разбирательство

Данный этап решения спорного вопроса нужен при наличии необходимости (при отсутствии удовлетворительного решения со стороны комиссии). Право оспорить кадастровую стоимость земли зафиксировано в Законе №135 Ф-3. Рассмотрим, как изменить кадастровую стоимость земельного участка в судебном порядке. Судебное разбирательство должно проходить в суде, курирующем район, где расположен земельный надел.

Документы, которые необходимы при подаче искового заявления в суд:

  1. непосредственно заявление. Оно должно содержать все паспортные данные заявителя, если это физическое лицо, и все реквизиты, если заявитель – юридическое лицо. Стоит учесть, что в заявление нельзя включать иные требования, кроме пересмотра кадастровой стоимости. Все другие пожелания, например, перерасчет налога на землю – не являются юрисдикцией суда;

  2. паспорт (для физического лица) и юридические документы юр. лица;
  3. кадастровый паспорт земельного участка;
  4. кадастровую справку о кадастровой стоимости земельного участка с обязательным указанием даты. Данный документ формируется бесплатно при обращении в местный филиал РосРеестра;
  5. копию правоустанавливающего документа на землю, заверенную нотариусом;
  6. при неправильных сведениях в кадастровом паспорте необходимы документы, подтверждающие, что сведения ошибочны;
  7. заключение оценщика о рыночной стоимости участка (если кадастровая стоимость выше рыночной). Дата оценки рыночной стоимости должна быть та же, что и дата, на которую зафиксирована кадастровая стоимость (ч. 4 ст. 24.18 Закона 135 Ф-3);
  8. экспертное заключение СРО оценщиков о соответствии заключения, сделанного одним из его членов, всем установленным нормам и стандартам РФ;
  9. для юридических лиц (и для физических лиц при их обращении в комиссию РосРеестра) – письменно заключение комиссии об отказе в пересмотре кадастровой стоимости земли;
  10. копия квитанции об оплате госпошлины. При рассмотрении в суде стоимости нескольких участков, пошлина должна быть оплачена за каждый из них.

Рассмотрение заявления осуществляется судом в течение 2 месяцев. Этот отражено в ст. 154 ГПК РФ.

Кадастровая стоимость земли
Как определяется и от чего зависит кадастровая стоимость земельного участка — узнаем в этой статье

При положительном решении, в заключении суда прописывается новая кадастровая стоимость земли. Постановление является основанием для изменения стоимости в едином государственном реестре, в кадастровом паспорте участка и для перерасчета земельного налога.

Перерасчет проводится налоговыми органами с начала календарного года, в котором заявитель (физическое лицо) обратился в суд. Для юридических лиц – с начала календарного года, когда юр. лицо обратилось в комиссию РосРеестра. Заявление в налоговый орган можно подавать только тогда, когда в государственный кадастр будут внесены необходимые изменения.

Все интересующие вопросы можно задать в комментариях к статье
Scroll to Top