Плюсы и минусы приобретения квартиры в новостройке по договору переуступки прав требования

Цедент (продавец) передает свои права на получение квартиры в новостройке (а иногда и обязательства по выплате оставшихся взносов) цессионарию (покупателю), что и значит переуступка при покупке квартиры. То есть, предметом договора цессии служит не само недвижимое имущество, а право на истребование его у компании-застройщика по окончании строительства, что и подразумевает возможность переуступки лишь до осуществления данного права, в противном случае речь будет идти уже о договоре купли-продажи.

Условия заключения договора цессии определены ст. 382, 392 ГК РФ. Переуступка может быть безвозмездной, аналогично договору дарения. Что касается обязательств, они могут быть переданы полностью или частично (в этом случае непередаваемая часть задолженности погашается цедентом до заключения сделки), в зависимости от соглашения. Условия по их выполнению оговорены в договоре долевого участия (заключенного между дольщиком и застройщиком) и не подлежат изменению. Таким образом, в случае принятия на себя обязательств цедента, покупатель должен будет выплачивать взносы именно по указанной системе платежей.

Варианты сделки

Существует два способа того, как продать квартиру в новостройке по переуступке:

Предварительный договор купли продажи

Однако, его предметом как раз служит право на приобретение жилья не у застройщика, а у цедента (после сдачи дома в эксплуатацию и оформления им права собственности на квартиру). Таким образом, подписывая данный договор, стороны предполагают заключить в будущем сделку купли-продажи. ПДКП не подлежит обязательной государственной регистрации. Оплата производится после заключения основного договора.

Проверить регистрацию ДДУ
Как самостоятельно проверить регистрацию договора ДДУ в Росреестре можно в статье здесь

Договором долевого участия (ДДУ)

Согласно которому цессионарий принимает на себя права и обязанности продавца (содержащиеся в аналогичном договоре, заключенном между ним и застройщиком), что означает необходимость погашения покупателем оставшегося долга, если таковой не был выплачен цедентом. Регистрация ДДУ в Росреестре обязательна, что и придает ему большую надежность по сравнению с ПДКП.

Договор

Договор переуступки прав собственности на квартиру должен содержать:

  1. личные данные участвующих в сделке сторон;
  2. приложение первоначального ДДУ, заключенного между цедентом и застройщиком;
  3. стоимость сделки;
  4. порядок выплат;
  5. информация о квартире;
  6. согласие застройщика на сделку (если оно не выражено отдельным документом).

Документы

Для того, чтобы продать квартиру по переуступке в строящемся доме, требуются следующие документы:

Письменное согласие застройщика на предстоящую сделку

Данное требование законодательно не обосновано, но обычно содержится в первоначальном договоре долевого участия (заключенном между инвестором и застройщиком). Его несоблюдение может привести к отказу предоставить квартиру в собственность цессионарию. Согласие может быть выражено отдельно составленным документом или пунктом договора, заверенным подписью застройщика.

Уведомление застройщика о переуступке прав требования

Уведомление нужно заполнить по образцу ниже.

Разрешение банка на переуступку

Если долевое участие в строительстве приобретено ипотечным кредитованием. Рассчитывать на него можно в случае полного погашения кредита.

Согласие супруга (супруги)

Наличие зарегистрированного брака у участников сделки требует согласия их вторых половин, подтвержденных нотариальным удостоверением. Необходимость в согласии исчезает, если:

  • между супругами был подписан брачный договор, регулирующий раздельное владение имуществом;
  • оба супруга являются сторонами сделки.

Договор об ипотеке и закладная на будущую квартиру

Необходим договор от следующих сторон:

  • Продавца (если он приобрел право на жилье в ипотеку)
  • Цессионария (если покупателем выбран этот способ приобретения жилья). При этом документы должны быть оформлены до заключения договора переуступки.

Договор цессии (ДДУ или ПДКП).

Первоначальный договор

Приложение первоначального договора долевого участия (заключенного между инвестором и застройщиком), подтверждающего наличие у продавца права требования будущего жилья.

Документ о погашении взносов

Если по соглашению сторон погашение взносов было возложено на:

  • цедента, необходимо взять у застройщика документ о подтверждении этого факта;
  • покупателя, составляется отдельное соглашение о переводе задолженности на него.

Выписка из ЕГРП

Необходима также Выписка из ЕГРП, выдаваемая в Росреестре, МФЦ или на сайте Госуслуг.

Квитанция об уплате госпошлины

Уведомление о переуступке права требования, согласно образцу.

Оформление

Сделка состоит из следующих шагов:

  • Цедент передает собранные документы покупателю для ознакомления.
  • Составляется договор цессии.
  • Договор проходит регистрацию в Росреестре.
    1. Если переуступка осуществляется по:

    2. договору долевого участия, покупатель оплачивает сделку после его регистрации;
    3. ПДКП, оплата производится после регистрации основного договора купли-продажи.

Схематично переуступка прав требования изображена ниже:

Особенности переуступки

Согласно официальным данным, примерно третья часть реализуемого жилья оформляется договором цессии. Такая сделка выгодна для обеих сторон, однако несет в себе большое количество рисков для покупателя.

Преимущества

Участниками долевого строительства могут быть как частные лица, так и организации. Сделка совершается из разных побуждений:

  • Иногда инвесторы выкупают квартиры десятками, чтобы потом реализовать их по более высокой цене. Прибыль заключается в низкой стартовой стоимости строящегося жилья и в ежегодном росте цен на рынке недвижимости.
  • Возможно, дольщик желает расторгнуть договор с застройщиком по личным причинам. Благодаря переуступке он избежит штрафных санкций.

Привлекательность сделки с точки зрения покупателя:

  • Покупка квартиры по переуступке дешевле, чем непосредственно у застройщика (разница может составлять 3–25%), не говоря уже о квартирах, приобретаемых по договору купли-продажи.
  • Дает возможность купить квартиру в новостройке по переуступке, когда свободных объектов нет.

Какие могут быть подводные камни при переуступке прав требования? Расскажет специалист:

Недостатки

Если сделка была заключена договором долевого участия, она может нести риски при покупке квартиры по переуступке для покупателя в следующих случаях:

  1. Строительная компания терпит убытки и собирается признать себя банкротом. В этом случае покупатель рискует остаться без квартиры и без денег.
  2. Инвестор пропустил достаточное количество регулярных платежей и его задолженность отяготилась штрафными начислениями. Застройщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор с:
    • Дольщиком, который получает назад сумму, уплаченную им в качестве первоначального взноса, но без учета регулярных платежей.
    • Цессионарием, если он успел заключить сделку с цедентом без предварительного уведомления застройщика. При этом он теряет квартиру, а вместо денег, отданных цеденту, получает тот самый первоначальный взнос (сумма которого примерно вдвое меньше).
  3. Цедент заключил договор цессии, не имея на то письменного согласия застройщика и/или банка (если он вступил в долевое строительство, воспользовавшись ипотечным кредитованием), которые могут оспорить сделку и добиться ее недействительности. Таким образом, если переуступка оформлялась договором долевого участия, покупатель лишается своих денег. Теоретически он может истребовать их через суд.

Все вышеперечисленные ситуации актуальны и для предварительного соглашения купли-продажи, если цессионарий внес оплату до регистрации основного договора. Дополнительно он рискует стать жертвой двойной переуступки, если цедент заключил такие сделки с несколькими покупателями. В таких случаях суд признает действительным соглашение того покупателя, который успел первым зарегистрировать основной договор или первым составил предварительный.

Больше информации можно получить, задав вопросы в комментариях к статье.
Scroll to Top