Нюансы купли продажи квартиры с долгами по коммуналке

Долгами по коммунальным платежам сейчас никого не удивишь. Зачастую именно невозможность оплаты коммуналки вынуждает собственников продать недвижимость и приобрести жилье меньшей площади.

Правила продажи квартиры с долгами важно знать и потенциальному продавцу и покупателю. Соблюдая их, первый убережёт себя от судебных тяжб и разбирательств с обманутым покупателем, а второй – сможет защитить свои права в случае их нарушения.

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам

Основное правило законной продажи квартиры, обременённой долгами, является уведомление о них покупателя. Если продавец до заключения сделки не может погасить долги по коммунальным платежам, продажа недвижимости может быть осуществлена, но при соблюдении определённых условий.

Покупатель знает о наличии долга и даёт своё согласие на его погашение

.

То есть между сторонами договора заключается соглашение о переводе долга. Согласно ст.389 ГК такой документ должен быть составлен в письменной форме. Кроме того, в соответствии со ст.391 кредитор (в данном случае управляющая компания) должен выразить согласие на перевод долга, в противном случае такое соглашение будет ничтожным. Для этого кредитору предоставляется проект договора купли-продажи и соглашение, подписанное сторонами. В договоре купли-продажи жилья также необходимо отразить пункт о переводе долга на покупателя. Как правило, при таких сделках цена квартиры снижается ну сумму задолженности.

Покупатель не желает приобретать квартиру, обременённую долгами

Если покупатель не желает приобретать квартиру, обременённую долгами, продавец может погасить их из задатка или аванса. Для этого соответствующий пункт необходимо прописать в предварительном договоре купли продажи квартиры.

Перед подписанием окончательного соглашения нужно взять в ЖЭУ справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

Покупателю, который узнал о наличии задолженности уже после оформления права собственности на квартиру, не стоит расстраиваться, так как его права защищает Жилищный Кодекс. В соответствии с п.5 ч.2 ст.153 ЖК обязательства по оплате коммуналки возникают у человека с момента регистрации права собственности; это же правило записано в ст.210 ГК.

Если такие требования поступают новому собственнику, он должен сделать следующее:

• Запросить в ЖК или ТСЖ справку о задолженности. Сделать это можно путём написания заявления в соответствующую организацию. В документе будет указана дата образования задолженности.
• Известить организацию, оказывающую коммунальные услуги о смене собственника жилого помещения. К извещению нужно приложить копию договора купли-продажи квартиры и свидетельства о государственной регистрации. Обязанность оплаты коммуналки возникает с даты выдачи свидетельства. На основании этого извещения обслуживающая организация должна пересмотреть выставляемые платёжки и не указывать в них долги предыдущего хозяина.
• Уведомить бывшего собственника недвижимости о наличии задолженности и её сумме. Уведомление лучше сделать в письменной форме. Возможно, предыдущий собственник в добровольном порядке устранит задолженность.

Какие платежи и кому переходят к новому собственнику? Как себя обезопасить? Ответ смотрим в видео ниже:

Как обезопасить себя от покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам

Статистика говорит, что 30% квартир достаются новым хозяевам с долгами. Чтобы не стать владельцами такой жилплощади нужно соблюдать определённые правила при выборе и покупке квартиры.

1. Обратить внимание на состояние жилого помещения и его собственника. Как правило, злостными неплательщиками коммунальных услуг являются люди, злоупотребляющие алкоголем, ведущие аморальный образ жизни.
2. Особо проверять квартиры, цена на которые гораздо ниже рыночной. Должники по коммунальным платежам хотят скорее избавиться от проблемной жилплощади и готовы делать покупателям очень «выгодные» предложения.
3. В группу риска также входят квартиры, находящиеся в собственности 2 или более лиц. Среди сособственников часто возникают споры о том, кто и в какой мере должен оплачивать коммуналку. Отсюда и возникает задолженность.
4. Самое надёжное средство – проверить наличие долга в организации, оказывающей коммунальные услуги. Сделать это можно как по письменному запросу, так и по телефону, просто уточнив у оператора наличие долга и его размер. В интересах управляющей компании – как можно скорее погасить задолженность, поэтому такая информация свободно предоставляется потенциальным покупателям квартиры.

После выяснения действительного положения дел можно либо отказаться от покупки квартиры с долгами либо оформить её по всем правилам.