Пошаговое описание оформления сделки купли продажи недвижимости

Приобретение недвижимости – важный и ответственный шаг. Порой один неправильно оформленный или непроверенный документ может стать причиной потери большого количества денежных средств. Особенно это актуально при самостоятельной покупке, без привлечения специалистов по недвижимости. Давайте рассмотрим, как правильно оформить куплю-продажу квартиры.

Шаг первый: выбор квартиры

Данный этап самый хлопотный, но и самый приятный в марафоне по приобретению жилья. Выбор должен осуществляться с учетом всех параметров, для этого нужно составить список.

Типы квартир
Подавляющее большинство квартир составляют так называемые «хрущевки», «брежневки» и «сталинки». В чем их отличия — узнаем в этой статье

Перечень должен содержать следующие позиции:

  • местоположение (выбор района);
  • наличие конкретной инфраструктуры (детского сада, школы, поликлиник, магазинов, аптек);
  • близость остановок общественного транспорта, автомобильной парковки;
  • стоимость квартиры;
  • материал и год постройки дома;
  • количество комнат и планировка квартиры;
  • этаж;
  • чистота в подъезде;
  • адекватные соседи.

Затем нужно расставить критерии выбора в порядке приоритетности. Только после такой предварительной подготовки можно приступать к поиску квартиры.

Шаг второй: проверка документов

Данный этап не менее значим: от тщательности проверки зависит юридическая «чистота» дальнейшей сделки. Практически все документы, которые необходимо проверить, понадобятся впоследствии при оформлении сделки купли-продажи недвижимости. Все предоставляемые продавцом свидетельства, выписки и справки должны быть надлежащего оформления, т. е. заверены печатями и подписями на бланках утвержденного образца. Рассмотрим документы, которые нужно проконтролировать.

Документы, подтверждающие право собственности

Основной правоустанавливающий документ на квартиру (с 01.02.1998 г.) – свидетельство о государственной регистрации права собственности. До этой даты таким документом является регистрационное удостоверение из БТИ (бюро тех. инвентаризации). Свидетельство о гос. регистрации права собственности должно содержать информацию о том, какой документ послужил основанием для его выдачи:

  • переход по наследству,
  • покупка,
  • мена,
  • дарение,
  • приватизация,
  • участие в долевом строительстве.

Квартира может находиться в собственности у нескольких владельцев. Это значит, что и сделку со стороны продавца будут представлять все собственники. Кроме того, обязательно нужно проверить документ, удостоверяющий личность продавца (продавцов) – паспорт.

Необходимость предоставления перечисленных документов зафиксирована в информации РосРеестра от 15.07.2016 г. и ст. 14, 16, 17 ГК РФ.

Выписка из ЕГРП

ЕГРП – это единый государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ним.

Выписка из этого реестра содержит следующую информацию:

  1. Ф.И.О. собственника (собственников) квартиры;
  2. кадастровый номер объекта недвижимости;
  3. количество комнат;
  4. площадь квартиры;
  5. точный фактический адрес;
  6. вид права на данную жилплощадь;
  7. обременение (если оно есть, то указано какое).

Данную выписку можно не только потребовать у продавца, но и заказать самостоятельно на сайте РосРеестра. Сведения находятся в открытом доступе, но получение выписки является платной услугой. Подробней узнать о том, как заказать выписку из ЕГРП через интернет, можно на нашем сайте здесь https://realtyinfo.online/4005-kak-poluchit-vypisku-iz-egrp-onlain

Справки из домоуправления (ЖЭУ, ЖЭКа) и налоговой инспекции

Необходима архивная выписка домовой книги (форма 9). Этот документ содержит информацию о том, кто прописан на конкретной жилплощади. Необходимо обратить особое внимание на дату рождения прописанных лиц. Дело в том, что несовершеннолетние дети не могут быть впоследствии просто выписаны из квартиры, для этого нужно специальное разрешение органов опеки.

Продавец квартиры должен еще иметь справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (выдается в домоуправлении).

Справка из налогового органа района, где находится квартира, необходима для удостоверения отсутствия задолженности по уплате налога на жилье.

Согласие органов опеки на продажу квартиры

Данный документ необходим, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети (ст. 26, 28-30 СК РФ). Без согласия органов опеки, ребенок не может быть выписан из квартиры. Поэтому без наличия данной справки не стоит предпринимать дальнейшие шаги по приобретению квартиры.

О выписке и прописке несовершеннолетних детей читайте здесь https://realtyinfo.online/2416-osobennosti-oformleniya-propiski-vypiski-nesovershennoletnego-rebenka

Технический и кадастровый паспорт на квартиру

Тех. паспорт выдается в БТИ. Он содержит план квартиры с указанием всех технических параметров. Особое внимание стоит уделить соответствию плана реальному положению дел. Все виды перепланировок квартиры должны быть отражены в этом техническом документе.

Кадастровый паспорт – это выписка из государственного кадастра недвижимости. Паспорт отражает следующую информацию: присвоенный объекту кадастровый номер, кадастровую стоимость, техническое описание квартиры.

Согласие супруга на продажу

На предварительном этапе достаточно устного заверения о согласии. При гос. регистрации сделки купли-продажи нужно простое письменное согласие, если супруг присутствует на сделке. Согласие супруга должно быть заверенным у нотариуса, если его не будет на сделке (ст. 256 ГК РФ).

Шаг третий: заключение договора о намерениях (предварительного договора купли-продажи)

Необходимо пояснить, что данный этап может быть опущен. Подтверждением намерения приобретения недвижимости может стать залоговый либо авансовый платеж. Подробней рассмотрим это действие в следующем пункте статьи.

Разберемся, как предварительно оформляется сделка купли-продажи квартиры. Между продавцом и покупателем составляется предварительный договор купли-продажи.

Данный документ должен содержать следующие сведения и положения:

  • реквизиты сторон (паспортные данные);
  • параметры объекта сделки (адрес квартиры, ее общая и полезная площадь);
  • регистрационный номер правоустанавливающего документа на данную квартиру;
  • стоимость жилья, обговоренная сторонами;
  • порядок расчетов:
    1. выплата авансового или залогового платежа,
    2. вид окончательного расчета (наличными деньгами с использованием сейфа или «из рук в руки», банковским перечислением) и сроки;
  • сроки официальной регистрации договора купли-продажи;
  • ответственность участников сделки в случае отказа от ее совершения;
  • подписи сторон.

Шаг четвертый: выплата авансового платежа или задатка

Для подтверждения договоренности о покупке, покупатель выплачивает продавцу часть от общей суммы за квартиру. Конкретная цифра зависит от договоренности сторон. При этом продавец должен написать расписку о получении авансового платежа. Стоит обратить внимание, что аванс подразумевает возврат уплаченной суммы при не совершении сделки. Задаток при срыве сделки по вине покупателя – не возвращается. При срыве по вине продавца – задаток отдается покупателю в двойном размере. Это отражено в ст. 380 и 381 ГК РФ.

Поэтому при написании расписки о получении части стоимости квартиры необходимо проследить за правильностью формулировки назначения платежа.

Шаг пятый: составление договора купли-продажи и его государственная регистрация

Рассмотрим, как оформляется купля-продажа квартиры. Правила совершения сделки зафиксированы в ст. 30 ГК РФ. Документ можно составить и оформить самостоятельно (ст. 550 ГК РФ). Договор должен быть составлен в 3 экземплярах и содержать следующие моменты:

  1. дату подписания;
  2. полные паспортные данные сторон;
  3. параметры квартиры (количество комнат, общую и жилую площадь);
  4. полный почтовый адрес жилья;
  5. наименование и регистрационные данные правоустанавливающих документов на квартиру;
  6. права и обязанности продавца и покупателя;
  7. стоимость квартиры и порядок ее выплаты (способ и сроки). Разумней всего указать фактическую стоимость квартиры, иначе при расторжении сделки по какой-либо причине покупатель рискует не получить обратно всю сумму, выплаченную за квартиру;
  8. порядок передачи объекта;
  9. подписи сторон.

Порядок оформления купли-продажи квартиры предусматривает перед регистрацией сделки подписание акта приема-передачи. Иногда договор купли-продажи может сам быть и актом передачи, если это указано в нем отдельным пунктом. Если же акт – отдельный документ, то в нем должно быть указано:

  1. дата и место составления;
  2. наименование объекта передачи (с указанием адреса, площади);
  3. текст, уведомляющий о том, что продавец передал, а покупатель принял квартиру в удовлетворительном состоянии, и что стороны претензий друг к другу не имеют;
  4. реквизиты сторон;
  5. подписи.

Рассмотрим, где оформляется договор купли-продажи квартиры. Регистрируется договор в многофункциональном центре (МФЦ) района, где расположена покупаемая квартира. Документ подписывается в присутствии регистратора, который проверят наличие всех необходимых документов (ст. 558 ГК РФ).

Сколько стоит оформить куплю-продажу квартиры, зависит от того, самостоятельно или через нотариуса будет оформляться сделка (не путать с регистрацией!). Составление договора у юриста также потребует отдельной оплаты. При полностью самостоятельном оформлении нужно оплатить только госпошлину за регистрацию сделки. Остальные траты на оформление необходимых документов и справок, как правило, оплачивает продавец квартиры.

Шаг шестой: окончательный расчет за квартиру

Процесс расчета может быть осуществлен на разных этапах совершения сделки: до ее государственной регистрации, во время, после. Это зависит от договоренности сторон. Оптимальный вариант – после гос. Регистрации, потому что в процессе обработки документов могут обнаружиться ошибки, и акт регистрации может быть отложен.

О передаче денег
Как безопасно передать деньги при купле продаже квартиры — читайте в этой статье

Существует несколько возможных вариантов проведения расчета:

  • наличными «из рук в руки» — способ несколько рискованный в плане возможного наличия поддельных банкнот. Некоторые банки за плату предоставляют услуги по проверке подлинности денег и их пересчету. Поэтому при использовании личного варианта передачи следует воспользоваться услугами банка;
  • наличными с использованием банковской ячейки. Алгоритм: покупатель и продавец арендуют в банке сейфовую ячейку, покупатель закладывает в нее деньги за квартиру. Перед этим, с помощью банка, деньги проверяются на подлинность и пересчитываются. Договор аренды предусматривает, что продавец может забрать из ячейки деньги при предъявлении свидетельства о государственной регистрации сделки купли-продажи. Иногда документом, открывающим продавцу доступ к деньгам, является договор купли-продажи. Это зависит от договоренности сторон;
  • безналичным способом. Алгоритм действий аналогичен процедуре с банковской ячейкой, только функцию сейфа в этом случае выполняет специально открытый банковский счет.

Способ расчета обязательно должен быть оговорен в договоре купли-продажи.

Шаг седьмой: оформление права собственности на квартиру

Обязательная регистрация права собственности отражена в ст. 16 Закона №122-Ф3. Рассмотрим, какие документы оформляются при покупке квартиры. После того, как договор купли-продажи сдан на государственную регистрацию, идет проверка правомочности совершения сделки. Когда договор пройдет регистрацию, наступает черед оформления права собственности на квартиру. Этот документ станет основным правоустанавливающим документом.

Для оформления права собственности необходимо вновь обратиться в МФЦ, где оформлялась купля-продажа квартиры. При себе нужно иметь:

  • заявление с просьбой о регистрации (ФЗ №122);
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • паспорт;
  • технический и кадастровый паспорт;
  • зарегистрированный договор купли-продажи.

Оплатить придется только госпошлину, поэтому, сколько стоит оформить квартиру при покупке, зависит только от размера пошлины, которая составляет 2000 руб. (ст. 333.33 НК РФ).

Зная, как правильно оформить сделку купли-продажи квартиры, можно смело приступать к поиску и приобретению жилья.

Чтобы получить комментарий специалиста – задавайте вопросы ниже
Scroll to Top