Этапы самостоятельной продажи недвижимости без помощи риэлтора
Содержание
- Как продать квартиру без риэлтора, пошаговая инструкция
- Этап 1: определение параметров продаваемой недвижимости
- Этап 2: сбор необходимых документов
- Этап 3: размещение объявления о продаже
- Этап 4: демонстрация квартиры
- Этап 5: возможные варианты расчета и способы передачи денег
- Этап 6: оформление предварительного соглашения и расписки за авансовый платеж
- Этап 7: официальная регистрация сделки купли-продажи
- Этап 8: составление акта приема-передачи
Продажа квартиры – ответственное мероприятие. Оно требует определенных знаний и навыков. Можно обратиться в агентство недвижимости и отдать решение проблемы в руки профессионалов. Очевидно, что помощь риэлтора выльется в довольно серьезную сумму. Давайте рассмотрим в этой статье, так ли нужен риэлтор при продаже квартиры, и как справиться с ситуацией самостоятельно.
Как продать квартиру без риэлтора, пошаговая инструкция
Допустить ошибку в деле, в которое вложены, возможно, все денежные накопления – недопустимая роскошь. Поэтому, решившись на самостоятельную продажу квартиры, нужно быть предельно внимательным и настроиться на длительный и хлопотный процесс.
Этап 1: определение параметров продаваемой недвижимости
Основной параметр при продаже квартиры – ее стоимость. Этот показатель нужно оценивать максимально объективно.
Адекватное определение стоимости зависит от учета следующих факторов:
- квартира только что построена, или в ней уже жили (значит, она относится к вторичному рынку жилья);
- год сдачи дома в эксплуатацию (для вторичного рынка). Цены на «хрущевки» значительно ниже цен на жилье в домах после 2000 года постройки;
-
- место расположения дома, где находится квартира:
- престижность района,
- наличие (или отсутствие) развитой инфраструктуры,
- близость остановок общественного транспорта,
- экология района,
- наличие автомобильных парковок;
- размер квартиры: общая и полезная площадь;
- особенности планировки;
- материал постройки дома (жилье в кирпичном доме дороже, чем в панельном);
- этаж;
- наличие (или отсутствие) лифта, мусоропровода;
- возможное обременение на квартиру (например, ипотека).
Перед тем, как выставить жилплощадь на продажу, стоит учесть, что сезонность – важный фактор, влияющий на платежеспособность потенциальных покупателей. Например, в периоды рождественских каникул и летних отпусков количество желающих приобрести жилье резко падает. Цены при этом значительно уменьшаются.
После четкой фиксации факторов, влияющих на цену жилья, можно подходить к предварительной оценке стоимости своей квартиры. Самый надежный и простой способ – найти в средствах массовой информации (в газетах, в интернете) квартиры, выставленные на продажу, схожие по параметрам. Нужно проанализировать все похожие варианты и вывести некую среднюю цену.
Определив эту сумму как базовую, нужно установить максимальную стоимость – для возможности торга, и минимальную – границу, ниже которой при торге опускаться нельзя.
Этап 2: сбор необходимых документов
Перед тем, как продать квартиру самостоятельно, необходимо собрать пакет документов. Это важно сделать именно в процессе подготовительного этапа. Перед встречей с потенциальным покупателем вся документация должна быть в порядке. Если какие-либо из документов отсутствуют (потеряны), то необходимо озаботиться получением дубликатов.
Перечень документов, входящих в «продажную» папку:
- паспорт собственника квартиры (или паспорта владельцев при долевой собственности);
- свидетельство регистрации права собственности;
- письменное согласие супруга на совершение сделки (нотариально заверять не надо, если супруг будет присутствовать при регистрации договора купли-продажи в МФЦ);
- выписка из домовой книги. Она содержит информацию о прописанных в квартире жильцах. Ее нужно оформить в офисе управляющей компании (ЖЭУ, ЖЭКе);
- справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг. Ее также нужно взять в управляющей компании;
- согласие органов опеки на продажу жилья, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети;
- кадастровый паспорт жилплощади. Его можно заказать в МФЦ (многофункциональном центре) района, где расположена квартира;
- технический паспорт жилья. Заказать его изготовление можно в БТИ (бюро технической инвентаризации);
- выписка на квартиру из ЕГРП (единый государственный реестр прав на недвижимость). Ее можно запросить на сайте РосРеестра. Выписка содержит информацию о владельцах и существующих обременениях (или их отсутствия) на квартиру;
-
-
проект договора купли-продажи. Типовой договор купли продажи недвижимости можно составить, воспользовавшись услугами юриста, но возможно и собственными силами. В данном документе в обязательном порядке должны быть прописаны следующие моменты:
- полные данные продавца (продавцов) и покупателя (покупателей) (ФИО, паспортные данные),
- регистрационные данные свидетельства собственности на квартиру,
- описание объекта продажи (полный почтовый адрес, материал постройки дома, количество комнат, общая и жилая площадь),
- стоимость квартиры,
- способ и срок передачи денежных средств,
- сроки выписки из квартиры прописанных лиц,
- сроки выезда с жилплощади,
- отсутствие или наличие обременений.
Этап 3: размещение объявления о продаже
Разместить информацию о продаже квартиры можно, используя самые разнообразные средства:
- в интернете: на сайтах, специализирующихся на размещении объявлений от частных лиц;
- в газетах;
- на уличных стендах, предназначенных для подобных целей.
Фото квартиры в тексте объявления, как правило, привлекает большее внимание потенциальных покупателей. Сам текст должен содержать только правдивую и конкретную информацию.
Этап 4: демонстрация квартиры
Этот этап должен включать и подготовку квартиры к показу. Помещение должно быть чистым, прибранным, опрятным. Нужно подклеить отставшие от стены обои, заменить нерабочие лампочки, выбросить ненужные старые вещи. Необходимо, чтобы все сантехническое оборудование находилось в исправном состоянии. Неряшливый вид квартиры может отпугнуть покупателя.
При показе жилплощади следует обозначить максимум преимуществ квартиры. Например, прекрасный вид из окна, отсутствие неадекватных соседей, хорошее качество подаваемой воды и т. д. «Давить» на потенциальных покупателей не следует, это может сыграть отрицательную роль.
Этап 5: возможные варианты расчета и способы передачи денег
Вариант денежного расчета необходимо оговорить заранее и отразить его в договоре купли-продажи отдельным пунктом. Это может быть наличный расчет «из рук в руки», через сейфовую ячейку, перевод (перечисление) на банковский счет.
Передача денег может быть проведена как до подписания договора, так и после этого момента.
Существует несколько вариантов механизма передачи денег:
- через банковскую ячейку. Это удобно, потому что помимо сохранности денег, многие банки предоставляют услуги по проверке подлинности денежных купюр и их пересчету. Сейф в банке арендуется покупателем и продавцом совместно. Деньги закладываются в присутствии обеих заинтересованных сторон. Договор аренды предусматривает условия, при наличии которых продавец может вскрыть ячейку и забрать деньги, заложенные продавцом. Это наиболее часто встречающийся способ сейфинга, но могут быть и другие варианты, все зависит от договоренности между продавцом и покупателем;
- посредством банковского счета. Покупатель открывает счет и кладет на него сумму, необходимую для сделки. Счет блокируется до наступления определенных условий (регистрации сделки купли-продажи). Только имея на руках зарегистрированный договор купли-продажи, продавец может получить деньги со счета наличными или же перевести безналом на свой банковский счет;
- наличными из рук в руки.
Этап 6: оформление предварительного соглашения и расписки за авансовый платеж
После того, как покупатель выразил свое согласие на приобретение квартиры, выплатил аванс (или задаток), можно оформить предварительное соглашение. Оно составляется в произвольной форме с указанием реквизитов сторон и гласит о том, что покупатель и продавец договорились о сделке купли-продажи квартиры. Также указывается сумма аванса (или задатка) и сроки заключения договора. Но этот этап не обязателен. Можно ограничиться распиской о получении аванса (или задатка).
При этом обязательно нужно оформить расписку. Документ пишется в произвольной форме, с указанием реквизитов получателя и плательщика денег. Также нужно обозначить, что деньги выплачены в качестве аванса (или задатка) за квартиру, находящуюся по такому-то адресу и принадлежащую такому-то гражданину. В конце расписка удостоверяется подписью продавца, получившего деньги.
Необходимо помнить, что аванс – это часть от общего платежа, подлежащая возврату при несостоявшейся сделке. Задаток предполагает иное развитие событий:
- если покупатель отказывается от сделки, то задаток остается у продавца;
- если продавец отказывается продавать квартиру, то должен отдать покупателю сумму задатка плюс денежную неустойку.
Этап 7: официальная регистрация сделки купли-продажи
Сведения, которые должен содержать договор купли-продажи, рассмотрены на этапе №2 этой статьи. Договор может быть подписан как после выплаты всей суммы стоимости квартиры, так и до этого момента. Этот факт обязательно должен быть отражен в договоре. Подписание документа происходит при регистрации сделки купли-продажи в МФЦ в присутствии регистратора.
Этап 8: составление акта приема-передачи
Данный документ необходим для того, чтобы покупатель не смог предъявить каких-либо претензий бывшему владельцу квартиры впоследствии. Составляется в произвольной форме, содержит реквизиты продавца и покупателя. Текст акта говорит о том, что продавец сдал, а покупатель принял квартиру; скрепляется подписями при отсутствии претензий.
Договор и сам может являться актом приема-передачи (при обязательном указании этого момента в договоре купли-продажи).
Опираясь на пошаговую инструкцию «Как продать квартиру самостоятельно», можно провести весь хлопотный процесс продажи недвижимости без привлечения риэлтора и излишней траты денег.