Как правильно выбрать и оформить покупку дома или земельного участка

Несколько лет назад начался неожиданный всплеск интереса горожан к приобретению собственного участка земли с усадьбой. Случается, что долгожданная покупка оборачивается большими финансовыми потерями. Попытаемся разобраться, как правильно купить дом с земельным участком: какие документы нужно рассмотреть в первую очередь, и на какие моменты обратить внимание перед сделкой.

Шаг №1: выбор

Так совпало, что понравился дом с участком и есть финансовые средства для покупки, в таком случае, как правило, первым делом проводится тщательный визуальный осмотр. Необходимо расспросить продавца о существующих недостатках: например, нет ли проблем с работой септика, бывают ли перебои в подаче электричества, воды и т. д. Продавец обязан ответить на поставленные вопросы. Нужно напомнить ему, что в соответствии со ст. №475 ГК РФ, он несет правовую ответственность за недостоверную информацию.

В случае если факт утаивания недостатков все же обнаружится в будущем, покупатель имеет право потребовать у продавца:

  • снижения стоимости покупки;
  • устранения обнаруженных дефектов или денежной компенсации;
  • расторжения сделки с возвратом денежных средств.

Шаг №2: проверка личности продавца и правоустанавливающих документов на предмет сделки

Сначала необходимо убедиться, что недвижимость действительно принадлежит продавцу. Нужно внимательно прочитать паспорт или паспорт и доверенность, если продавец совершает сделку через посредника. Доверенность должна содержать дату, до которой документ является действительным. Этот срок должен быть действительным не только на момент осмотра недвижимости, но и до предположительного срока заключения сделки.

Существуют еще несколько ситуаций, при которых совершение сделки невозможно:

  • если доверитель умер;
  • если наследник продает недвижимость до истечения 6 месяцев с момента смерти ее владельца (т. е. еще не вступил в права наследства).

Далее необходимо проверить наличие у продавца правоустанавливающие документы на квартиру. Их подлинность должна быть подтверждена необходимыми подписями и печатями.

Правоустанавливающие документы это:

  1. свидетельство регистрации собственности (отдельно на земельный участок, отдельно на дом);
  2. договор купли-продажи;
  3. договор дарения;
  4. свидетельство о вступлении в наследство.

Только после того, как удостоверена личность продавца и его право распоряжаться участком и домом, можно переходить к проверке документов, касающихся непосредственно сделки.

Шаг №3: проверка документов на землю

Рассмотрим, как правильно купить земельный участок. Необходимо потребовать у продавца кадастровый план участка. Данные, указанные в нем, должны совпадать с данными в правоустанавливающих документах, т. е. должны быть идентичны:

  • адрес местоположения;
  • занимаемая площадь;
  • описание границ.

Если документ по каким-либо параметрам вызывает недоверие, то его подлинность можно проверить самостоятельно, обратившись с соответствующим заявлением в Единый Государственный Реестр.

Если участок, по данным кадастрового учета, относится к землям сельскохозяйственного назначения, то необходим письменный отказ субъектов, имеющих первоочередное право на покупку этих земель. Такими субъектами являются местные власти или субъект федерального значения.

Скачать отказ от первоочередного права покупки

При приобретении земельного участка под дальнейшее строительство (если на нем еще нет официально зарегистрированных строений), необходимо разрешение местного органа власти.

Если земля имеет статус ИЖС или СНТ (садовое некоммерческое товарищество), то на таком участке априори разрешено строительство жилого здания.

Далее нужно лично осмотреть предлагаемый к продаже участок и убедиться в соответствии реального расположения участка данным кадастрового плана. К примеру убедиться, что на участке нет строений или забора соседей. Эту ситуацию, конечно, можно разрешить, восстановив справедливость, но процесс займет много времени и сил. Также нужно удостовериться в отсутствии на земельном участке незарегистрированных строений самого продавца.

Кроме уже указанных документов, необходимо письменное согласие второго супруга на совершение сделки. Этот документ составляется в произвольной форме с указанием паспортных данных и подтверждается личной подписью.

Чтобы не купить землю с долгами по налогам или иным обязательным платежам, необходима справка об их отсутствии.

Продавец должен предоставить выписку из ЕГРП об отсутствии обременения на землю (прав на землю у третьих лиц, наличие ареста). Эту справку можно взять и самостоятельно. Кроме того, данный пункт обязательно должен быть включен в договор купли-продажи.

При наличии у земли нескольких владельцев (пайщиков), обязательным является их письменное согласие на проведение сделки. Зная, как правильно купить участок земли, можно не бояться за правомерность последующей сделки купли-продажи.

Шаг №4: проверка документов на дом

Рассмотрим, как правильно выбрать дом при покупке. Продавец должен предоставить технический план строения, оформленный в БТИ. Как и в ситуации с землей, необходимо проверить соответствие данных, указанных в плане, с информацией, зафиксированной в правоустанавливающем документе. Особое внимание нужно уделить точному совпадению всех численных показателей (до десятых долей метра).

Затем, руководствуясь планом БТИ, необходимо еще раз осмотреть дом. План и реальная планировка должны точно соответствовать друг другу. Изменения должны обязательно быть зафиксированы в плане. Потому что узаконивание перепланировки – довольно хлопотное занятие, а порой (при нарушении норм безопасности) и невыполнимое.

Дом и земельный участок – два совершенно разных объекта недвижимости. Поэтому на продажу дома необходимо отдельное письменное согласие второго супруга.

Кроме того, обязательно наличие справки о количестве человек, прописанных на данной жилплощади. Если среди них есть несовершеннолетние дети, то необходимо разрешение органов опеки на их выписку. Оптимальный вариант – когда дом полностью готов к продаже, т. е. в нем никто не прописан.

Продавец должен показать некоторые справки:

  1. из налоговой инспекции – об отсутствии задолженности по налогам;
  2. из местного органа власти – об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  3. из ЕГРП – об отсутствии обременения на дом.

После проведения тщательной проверки по этапам, описанным выше, можно оформлять сделку купли-продажи. Ее регистрацию нужно провести в МФЦ (многофункциональном центре), к которому относится покупаемый земельный участок с домом.

Задавайте вопросы в комментариях к статье и получите ответ эксперта
Scroll to Top